Nuestro amigo nos pregunta, ¿tiene sentido invertir en propiedades inmobiliarias?
La inversión en inmuebles, junto a la inversión en tierras no desarrolladas y metales preciosos, es una de las formas más antiguas de inversión. Para muchas personas, poseer un bien tangible y duradero, con una demanda natural para ser utilizado como vivienda o negocio, presupone una utilidad segura sobre el capital invertido.
El valor de la inversión en inmuebles proviene, en principio, de que exista un balance, o mejor aún, un desbalance favorable donde la demanda supere a la oferta.
La frase más célebre referida a la inversión inmobiliaria nos habla de la importancia de la ubicación[1]. Algunas ubicaciones son más deseables que otras y, tratándose de espacios físicos en tres dimensiones, el número de inmuebles en un lugar es limitado.
La utilidad en la inversión inmobiliaria proviene por lo general de dos fuentes. Por un lado, la renta producto del alquiler de la propiedad, y por la otra la plusvalía o diferencia entre el precio de compra y el precio de mercado (es decir, el potencial precio de venta).
La utilidad en la renta o alquiler de la propiedad es el ingreso neto de costos, es decir, una vez al ingreso bruto se le han restado los costos de mantener la propiedad, a saber, impuestos, seguros, gastos comunales, reparaciones y reemplazos, mejoras, administración, etc. Si el inmueble ha sido financiado mediante una hipoteca, habría que restarle también los gastos financieros y administrativos de la hipoteca. La comparación de dicho ingreso neto contra el costo de adquisición, ajustado por los gastos de cierre, o contra el valor actual, igualmente ajustado, nos permite calcular un rendimiento sobre el capital invertido (rendimiento histórico) o un rendimiento corriente que sea comparable con otras inversiones disponibles actualmente.
La utilidad[2] en la plusvalía proviene de la apreciación del valor de mercado (o valor de reventa) de la propiedad. Para calcular este rendimiento, calculamos la variación porcentual entre el valor de mercado, neto de gastos de cierre, contra el costo de adquisición ajustado por gastos de cierre, y lo comparamos con el resultado que se hubiera obtenido en otros inmuebles e inversiones contemporáneas.
Una de las ventajas de la inversión inmobiliaria es su récord histórico en cuanto a mantener (e incluso aumentar[3]) su valor con respecto a la inflación, es decir, tanto el valor de las rentas como el valor de reventa suelen ajustarse con la inflación, sobre todo si ésta es gradual y moderada, dado que tanto las rentas como el precio de reventa dependen de las condiciones económicas y en particular de capacidad de compra de la población relevante. Esta característica, más que otras, separa a la inversión en inmuebles de la inversión en instrumentos[4] de renta fija a largo plazo, los cuales incluyen una renta periódica y un valor final al vencimiento, pero ambos son nominales y sujetos a pérdida de valor de compra por vía de inflación.
La otra ventaja de la inversión inmobiliaria es la facilidad de obtener préstamos relativamente elevados, a tasa fija y a largo plazo para financiar su adquisición. El efecto multiplicador del apalancamiento financiero sobre los cálculos de rentabilidad es significativo al reducirse de forma apreciable el capital invertido, particularmente antes de haber hecho amortizaciones relevantes.
El otro lado de la moneda para estas dos ventajas se observa en el impacto a corto y mediano plazo de una recesión o crisis inmobiliaria que pudiera hacer caer los precios de los inmuebles de forma temporal[5]. Bajo estas circunstancias, la apreciación sería menor a la inflación o temporalmente negativa, y el efecto del apalancamiento iría en dirección contraria multiplicando las pérdidas.
Resulta relevante mencionar que las propiedades, y los bienes tangibles en generales, se deterioran y desactualizan con el tiempo, requiriendo inversiones continuas para mantenerlos en estado óptimo. En este sentido, una inversión inmobiliaria siempre requerirá de algún nivel de inversión, erosionando la rentabilidad a largo plazo.
Otra ventaja importante proviene del tratamiento impositivo de las inversiones inmobiliarias, las cuales suelen tener algunas ventajas, como por ejemplo la deducción de ciertos gastos, incluida la depreciación, y la posibilidad de postergar los impuestos sobre las ganancias de capital, entre otras.
Por último, vale la pena mencionar dos elementos usualmente menos discutidos en la inversión inmobiliaria. Uno de ellos se refiere a la necesidad de involucrarse en la gestión de la propiedad, a menos que ésta haya sido delegada en terceros, usualmente profesionales lo cual implica un costo adicional. El otro es la imposibilidad de liquidar parcialmente una inversión inmobiliaria en casos de necesidad, siendo la asunción de nueva deuda[6] utilizando la propiedad como garantía una de las opciones disponibles para lograrlo.
Como hemos visto, la inversión directa[7] en propiedades inmobiliarias tiene distintas aristas y variables a considerar. Por ello, es muy importante hacerlo de forma consciente y asesorados por expertos en la materia. Finalmente, la diversificación sigue siendo una medida clave en el manejo del riesgo.
En resumen, lo que hace atractiva a una inversión inmobiliaria son un ingreso neto recurrente y una apreciación de valor que sean competitivos al compararse con inversiones de riesgos similares. Las inversiones inmobiliarias tienen un lugar en un portafolio bien diversificado.
Fig. 1
Aviso: La información proporcionada en este documento es solo para fines educativos. Portfolio Resources Group no garantiza la exactitud de ninguna recomendación fiscal, ya que no brindamos asesoramiento fiscal o legal. Consulte a un profesional de impuestos para asegurarse de que las recomendaciones sean apropiadas para su situación particular.
[1] La frase completa habla de las tres variables más importantes al seleccionar una inversión inmobiliaria: ubicación, ubicación, y ubicación.
[2] Un cálculo más representativo, como por ejemplo una tasa interna de retorno requeriría tomar en cuenta los ingresos y gastos durante el período de tenencia de la propiedad.
[3] La gráfica 1 al final del texto muestra cómo el valor de los inmuebles se apreció considerablemente más que la inflación desde 1987 hasta 2025. Se observa también la reducción significativa del costo de las hipotecas para el mismo período, pudiendo indicar correlación o causalidad. La sostenibilidad de esta tendencia resta en la resolución de la crisis de asequibilidad.
[4] Existen bonos con rendimientos ajustados por inflación, bien sean los US Treasury Inflation Protected Securities (TIPS) o los Series I Savings Bonds (I Bonds). En el caso de los TIPS, el valor del principal se ajusta periódicamente de acuerdo con la inflación y, en el caso de los I Bonds, es el cupón el que se ajusta periódicamente.
[5] A nivel nacional, y en moneda local, es poco común, aunque no inédito ver recesiones a largo plazo. A manera de ejemplo, las migraciones masivas desde un barrio, ciudad o país podrían causar un desbalance de oferta y demanda que haga caer los valores inmobiliarios de forma significativa y duradera.
[6] Nos referimos a préstamos hipotecarios o a hipotecas en reverso (reverse mortgages).
[7] La inversión indirecta en propiedades inmobiliarias suele incluir el uso de fondos de inversión, bajo distintas formas legales, como por ejemplos los Real Estate Investment Trusts, los Real Estate Mutual Funds e ETFs, los fondos privados de inversión inmobiliaria, las plataformas de financiación colectiva (crowdfunding), y los fondos de fondos. Algunos de estos vehículos conllevan limitaciones a la participación para inversionistas acreditados, calificados o institucionales.